با قوانین استفاده از روف گاردن آشنا شوید


با قوانین استفاده از روف گاردن آشنا شوید

در قوانین و عرف آپارتمان نشینی، به تمام قسمت‌های ساختمان که در هیچ کجای سند در مورد مالکیت آن‌ها سخنی به میان نیامده‌است. مشاعات گفته می‌شود. یکی از مشاعات مورد بحث ما پشت‌بام است که مالکیت آن با هیچ‌کدام از ساکنین آپارتمان نبوده و در اختیار همگان است. معمولا در جلسات ساختمان که با حضور مدیر ساختمان و سایر افراد ساکن در آپارتمان برگزار می‌شود، مواردی نظیر تامین مخارج یا قوانین مکان‌هایی که در اختیار همگان است تعیین تکلیف می‌گردد. هزینه‌ها شامل شارژ واحدها، راه‌پله، آسانسور، برق راهرو و ... از محل شارژ و توسط همه ساکنین باید پرداخت گردد. 

پشت‌بام نیز مانند تمام مشاعات قابلیت تصرف و یا استفاده به نحوی که باعث آزار و اذیت سایر ساکنین شود را ندارد.

برای مثال اختصاص فضای جداگانه برای نگهداری حیوانات خانگی یکی از ساکنین مصداق بارز تصرف و استفاده اختصاصی از فضای عمومی پشت‌بام است. حتی اگر این شخص صاحب‌خانه، مدیر ساختمان یا مالک پیشین آپارتمان بوده باشد، قوانین پشت‌بام به آن‌ها این اجازه را نخواهد داد. همچنین قرار دادن وسایلی در پشت‌بام که سبب آسیب رساندن به پشت‌بام شود، شامل پرداخت هزینه تعمیر توسط فرد آسیب رسان خواهد شد. مساله بعدی هزینه‌های نگهداری مشاعات است، که به تساوی بین همه افراد ساختمان تقسیم می‌گردد.   

  • قوانین و مالکیت فضاهای مشترک یا مشاعات

عموما وقتی که سند ملکی، اجاره‌نامه، قولنامه یا هر سند دیگری که ثابت کند شخص در خانه‌ای مستقر است، فارغ از اینکه فرد در خانه ساکن باشد یا نباشد، موظف به پرداخت هزینه‌های مشاعات و شارژ ساختمان است. استفاده از فضای مشاعات و پشت‌بام برای همه ساکنین اعم از مالک یا مستاجر آزاد است و هیئت مدیره ساختمان و مالکان نمی‌توانند بدون اجازه ساکنین آپارتمان، درب پشت‌بام را قفل یا مانع تردد ساکنین به آنجا شوند. در صورت هر تغییری در مشاعات و فضاهای مشترک ساختمان باید در جلسات عمومی به تصویب رسیده و توسط ساکنین امضا شود.

ساکنان طبقه اول و دوم در ساختمان‌های چند طبقه نمی‌توانند نسبت به پرداخت هزینه‌های پشت بام بی‌تفاوت باشند. زیرا همچنان که گفته شد تامین فضاهای مشترک و مشاعات بر عهده تمام ساکنین آپارتمان است.

هیئت مدیره و مالک ساختمان به صورت کلی هیچ اولویتی برای استفاده شخصی و اختصاصی از مشاعات را ندارند. مشاعات هر ساختمان فضایی عمومی است و همه در آن حق یک رای خواهند داشت، که بسته به اندازه و مساحت ساختمان هر فرد دارد. در صورتی که مساحت ساکنین ساختمان با رای موافق از مساحت ساکنین ساختمان با رای مخالف بیشتر باشد، فارغ از تعداد رای‌ها آن موضوع به تصویب خواهد رسید.

ممانعت از ورود افراد به پشت‌بام بدون توجه به نظر سایر ساکنین ساختمان تخلف محسوب شده و میتوان از آن شخص یه اتهام ممانعت از ورود به پشت‌بام شکایت کیفری کرد. اما اگر این مساله به تصویب ساکنین ساختمان رسیده باشد، جنبه قانونی عمل ساقط شده و نمی‌توان وی را محکوم کرد. اگر یکی از مالکان مشاعی با توافق کتبی مالکیت استفاده از پشت‌بام را به مالک دیگری از ساختمان واگذار کند، مالک مشاعی جدید به لحاظ قانونی حق نصب درب جدید یا قفل کردن آن را ندارد و همچین فردی در برابر قانون مجرم بوده و سایر مالکین می‌توانند از آن شخص شکایت کرده و از دادگاه درخواست رسیدگی داشته باشند.  

  • قوانین پشت بام آپارتمان

به صورت کلی هیئت مدیره ساختمان به این دلیل که ساختمان را اداره می‌کند هیچ اولویتی نسبت به دیگران جهت استفاده از فضاهای ساختمان به صورت شخصی را ندارد. مشاعات ساختمان متعلق به عموم ساکنین ساختمان بوده و همگی در مزایا و هزینه‌های آن سهیم هستند.

پاگرد آخر آپارتمان نیز مربوط به پشت‌بام و جزو مشاعات ساختمان محسوب می‌شود، لذا مالک یا ساکنان طبقه آخر حق تصرف آن را ندارند و حقوق این مکان هم مانند سایر مشاعات مشترک است. 

هیچ یک از ساکنین یا مالکان ساختمان حق شستن فرش در پشت‌بام را ندارند.

از فضاهای اضافی در اتاقک آسانسور در پشت‌بام فقط برای انبار کردن وسایل مرتبط با ساختمان می‌توان استفاده کرد و استفاده اختصاصی از آن ممنوع می‌باشد.
نصب مواردی مانند آنتن مخابراتی نمی‌تواند تنها با تصمیم هیئت مدیره انجام شود و باید با تصمیم همه ساکنین صورت پذیرد، مگر این که اساس‌نامه ساختمان به هیئت مدیره اجازه چنین کاری را داده باشد. در صورت وجود چنین اجازه‌ای آنتن مذکور باید با مجوز وزارت بهداشت مبنی بر بی‌ضرر بودن امواج، بر روی پشت‌بام نصب گردد. نصب آنتن مخابراتی بر روی پششت‌بام بدون مجوز وزارت بهداشت امکان پذیر نیست. اگر چنین مساله‌ای در اساس‌نامه ساختمان قید نشده باشد، باید در جلسه هیئت مدیره مورد بحث و رای گیری شده و در صورت تصویب، اجرایی شود. برای تبدیل پشت‌بام به روف گاردن نیز همین موضوع صادق است، یعنی باید ابتدا اسا‌س‌نامه ساختمان بررسی شده و اگر این مساله در آن قید نشده بود، میان مالکین رای‌گیری شده و در صورت تصویب، اجرایی شود.

 مالکیت پشت‌بام همانطور که پیش از این نیز ذکر شد مانند همه مشاعات ساختمان در اختیار همه مالکین ساختمان است و هرگونه تغییر یا مانع تراشی برای ورود دیگران به آنجا جرم کیفری محسوب شده و شخص در مراجع قانونی مجرم شناخته شده و می‌توان علیه او اعلام جرم کرد. البته بهتر است همه موارد این چنینی و مشکل‌زا در ساختمان را از طریق گفتگو، مذاکره و مصالحه حل نمود.

 

  • دیدگاه شهرداری نسبت به اجرای بام سبز

 امروزه با افزایش ساخت سازه‌های بلند و آپارتمان‌ها در اکثر شهرها فضاهای سبز به تدریج کاهش پیدا کرده و شهرها دچار آلودگی‌های مختلفی که اصلی‌ترین آن‌ها آلودگی هواست، شده‌اند. در سال‌های اخیر با توجه به بالا رفتن ارزش زمین در شهرها و اهمیت توسعه فضای سبز شهری، طراحی و ساخت بام سبز یا روف گاردن بین مردم بسیار محبوب شده و طرفداران بسیاری پیدا کرده است. چرا که دارای مزایای اقتصادی فراوانی برای شهروندان می‌باشد. ایجاد فضای سبز و روف گاردن بر روی پشت‌بام آلودگی محیطی اعم از آلودگی هوا، آلودگی صوتی را کاهش می‌دهد. همچنین فضای سبز روی پشت‌بام از هدر رفتن انرژی ساختمان جلوگیری کرده و هزینه کمتری بابت گرم شدن ساختمان در زمستان و خنک شدن آن در تابستان پرداخت می‌کنید. علاوه بر آن فضایی سبز و دلنشین و پارک خصوصی و منحصر به فرد مناسب با بودجه و وسلیقه خود برای ساکنین ساختمان فراهم کرده‌اید، تا اعضای خانواده با صرف کمترین زمان به کنج دنج سبز ساختمان رسیده و ساعات خوشی را در کنار هم سپری کنند.

شهرداری معمولا افراد را به ایجاد بام سبز تشویق کرده و به اجرای روف گاردن در ساختمان ها علاقمند می کند.از طرفی هم قوانین شهرداری ساخت روف گاردن را مجاز و مشوق اشخاص در ساخت و ساز آن است. مجوز اجرای بام سبز بر عهده کارفرما بوده و می‌بایست مجوزهای لازم از شهرداری ناحیه‌ای که ساختمان در آن قرار دارد، اخذ گردد.

از جمله طرح‌های تشویقی شهرداری برای اجرای بام سبز اخذ عوارض کمتر، مشوق های مالیاتی و افزایش تراکم ساخت می‌باشد. به جهت افزایش انگیزه برای ساخت روف گاردن در اشخاص و کارفرمایان، شهرداری تعیین نمود متقاضیان طراحی و اجرای روف گاردن می‌توانند به ازای هر واحد، 5متر از فضای باز ساختمان، به شرط اجرای 3 برابر فضای سبز بر پشت‌بام ساختمان، کم نماید.

  • هرچند با وجود تشویق‌های شهرداری باز هم نباید بدون در نظر گرفتن ضوابط و قوانین تعیین شده اقدام به ساخت بام سبز یا کرد. طبق قوانین ساخت روف گاردن ابتدا می‌بایست جهت شروع کار مجوزهای لازم را دریافت و سپس نسبت به اجرای آن اقدام کرد.

 

  • قوانین و ضوابط شهرداری برای اجرای روف گاردن

  1. به ازای هرمترمربع فضای سبز گسترده‌ی بام سبز یا روف گاردن ، یک مترمربع به وسعت مجاز اضافه خواهد شد.

  2. به ازای هرمترمربع فضای سبز نیمه متراکم، دو متر مربع به وسعت مجاز اضافه خواهد شد.

  3. به ازای هرمتر مربع فضای سبز متراکم، سه متر مربع به وسعت مجاز اضافه می‌گردد.

 

باید توجه داشت که اگر در مورد بام سبز و فواید آن برای شهروندان فرهنگسازی و اطلاع رسانی نشود، با داشتن ضوابط و قوانین استاندارد، باز هم توفیق زیادی نخواهیم داشت. اما در برنامه‌های آینده شهرداری تهران نیز لزوم اختصاص دادن بخشی از فضای سبز به فضای سبز بام‌ها تصویب شده و در آینده اجرایی خواهد شد.

 

 



نظرات شما